三三言情小说

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第19部分（第3页）

品牌打造的速度——通过挑衅行业领袖的方式吸引眼球，迅速提高知名度和关注度；

购买土地的速度——绕开行业灰色地带，通过高价竞拍的方式快速拿地；

建造周期的速度——把普遍需要1—2年的开盘周期缩短到不可思议的6个月；

项目销售的速度——高调运作，以最快的速度完成销售，快速收回资金；

现金流动的速度——建立以天为单位的资金考核体系，把有限资金的利用率提高到极限。

在实际的操作中，孙宏斌的战略似乎真地起到了以一博十的效率，顺驰以较少的资金快速地运作着一些庞大的项目。

以北京领海的一个项目为例，土地款项为9。

05亿元，开盘前付30％，年底再付30％，余下将在第二年付清。

运作这个项目的总投入约需20亿元。

顺驰以3亿元启动，前6个月规划和开建期内的资金全部由承建商垫付，开盘当天就有1亿元的销售额，以后的工程款及地款都通过销售回款。

从开盘到年底，公司共回笼6亿多元的资金，不仅足够本项目使用，还可以拿去买新的土地，其资金杠杆效用率高达1∶7。

据公开信息披露，顺驰在2004年的现金流总量中有78％是通过销售得到的钱，只有10％和12％是来自银行和合作单位。

在当时，几乎每一家房地产公司都在使用这种资金运作策略，这个行业的暴利潜规则也便隐藏于此。

孙宏斌的超人之处，是他用紧绷而极端的速度战略将之发挥到了极致。

王石曾经替孙宏斌算过一笔账：顺驰通过高地价的投标策略攻城略地，截至2003年底，顺驰预缴地价的资金在70亿元人民币以上，进入2004年第一季度，预付资金规模已经超过100亿元。

从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，否则按期交付地价款是不可能的。

资金流靠什么支撑呢？顺驰的答复干脆简单：靠销售资金回笼。

问题是：依靠天津的地产项目销售回笼的资金不足以支撑需上缴的迅速增长的土地款。

顺驰到底靠什么维持紧绷的资金链条呢？这不得不让人作出一种假设：顺驰在冒险，在赌博，在赌如今各级地方政府执行拍卖土地政策时的公信力。

王石因此断言：“顺驰如此夸张的拿地方法将影响到全行业，这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。”

顺驰：一匹被速度击垮的黑马”

　奈何天不佑宏斌

如果仅仅从战略本身而言，孙宏斌无疑是一个天才。

他一眼看穿了房地产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。

2004年，顺驰宣称实现了120亿元的销售额——实际上完成了92亿元。

广东富力集团董事长李思廉在一次论坛中说：“如果孙宏斌今年真能做到100亿元的销售额，那正是万科和我公司销售额的总和，的确算得上是地产企业里的第一了。”

孙宏斌日后说，如果“老天”

再给顺驰1年时间，就足可以消化掉所有的财务风险，实现全国战略的“完胜”

。

可惜，“老天”

偏不给这一年时间。

“老天”

并不是虚幻，它是中国宏观经济。

就当顺驰在各地疯狂“吃”

地的同时，全国的房地产市场已呈现出过热现象。

中国社会科学院的一份年度报告称，从宏观层面看，2004年由于全国房地产市场，尤其是东部沿海主要城市房地产市场不断升温，房价不断上涨，造成大量普通居民买不起房，直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响到金融安全和社会稳定，民怨已渐成沸腾之势，上涨过快的房价成为千夫所指。

并且，房地产过热，直接拉动生产资料价格的大幅上扬，宏观经济面临新的全面过热。

毫无疑问，有“天价制造者”

之称的顺驰是房价上涨过快的重要助推者之一。